Государственные программы для строительства дома в сельской местности

Как работает сельская ипотека

Вот основные условия новой программы:

• Она действует с 2020 года.
• Подходит для покупки квартиры, дома или участка в сельской местности. Кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
• Можно купить новостройку, готовое жилье на вторичном рынке, строить или достраивать дом с помощью своих подрядчиков.
• Жилье должно быть в нормальном состоянии, со всеми коммуникациями.
• Площадь — не меньше учетной нормы на каждого члена семьи.
• Льготная ставка — от 0,1 до 3%.
• Сумма кредита — до 5 млн рублей в Ленинградской области, на Дальнем Востоке и в Ямало-Ненецком автономном округе, до 3 млн рублей в других регионах.
• Срок кредита — до 25 лет.
• Первоначальный взнос — минимум 10%, можно использовать маткапитал.

Рассказать о новой господдержке для покупки жилья:

Как мы собирали документы для программы сельской ипотеки

Первая попытка. Мы собрали документы и подали заявку в банк. Вот какие документы потребовались:

• Паспорта — мой и мужа.
• Справка о доходах за последний год, она действительна 30 дней.
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки, она тоже действительна 30 дней.
• Военный билет мужа.
• Свидетельство о браке.
• СНИЛС обоих.
• ИНН обоих.

Так как официально в нашей семье трудоустроена только я, то и документы, подтверждающие доход, были только мои. Это уменьшало наши шансы на одобрение ипотеки.

Вся процедура подачи заявки заняла у нас почти два часа. Предварительно нам одобрили только 3,5 млн рублей — у нас была пара потребительских кредитов на небольшие суммы и действующая кредитка с лимитом 475 000  без задолженности. Получалось, что участок больше половины всего нашего бюджета, а на остаток построить дом в Приморье невозможно.

Кредитная карта, даже если на ней нет задолженности, считается для многих банков действующим кредитом. Это может уменьшить сумму ипотеки. Поэтому лучше заранее проконсультироваться с ипотечным менеджером и узнать, засчитывает ли банк действующие карты в кредитную нагрузку. Если да, вам предложат их закрыть к сделке — после одобрения заявки.

Наш банк учитывал все кредиты и карты, поэтому сначала мы решили их закрыть. Это отняло у нас два месяца, потому что счет кредитной карты закрывался не ранее чем через 45 рабочих дней. До этого она значилась как действующая.

Уже в отделении банка мы заполнили анкету-заявление на предоставление кредита. В других банках одобрение можно получить и дистанционно

Вторая попытка. Пока мы закрывали кредиты, наступил май 2020 года. Срок годности справок уже истек, поэтому мне пришлось обновить справку о доходах и копию трудовой. В этот раз предварительно нам одобрили полную сумму — 5 млн рублей, поэтому мы отправили заявку дальше, на одобрение. На этом этапе уже нужно было указать поселок, в котором мы планируем приобрести землю, а лучше — кадастровый номер участка.

Спустя месяц, 16 июня 2020 года, нам пришло одобрение. На следующий день мы отправились в банк за дальнейшими инструкциями.

Положительное решение по заявке действовало три месяца со дня одобрения, то есть до 16 сентября мы должны были получить ипотеку. Дальше нужно было выбрать подрядчика из списка аккредитованных и предоставить документы на участок от собственника:

• Кадастровый номер участка.
• Выписку из ЕГРН.
• Документ, подтверждающий собственность.
• Паспорт собственника.
• Оценку земельного участка.

Оценка участка нужна, чтобы банк понимал, сколько денег можно за него дать, и убедился, что собственник искусственно не завышает цену. Еще в отчете об оценке есть ликвидационная стоимость — это минимальная цена, которую можно получить за участок, если заемщик перестанет платить по кредиту. Список аккредитованных для оценки компаний, а с ними и номера телефонов строителей нам распечатали в банке.

Мы позвонили по  номеру и записались на прием 19 июня 2020 года. Оценщики приняли у нас документы. Оценка стоила 3000 . Мы решили съездить на участок еще раз, чтобы посмотреть, как он выглядит летом, и убедиться, что мы сделали правильный выбор.

Подъездная дорога к участку — гравийка

Так участок выглядел летом. Это 19 июня 2020 года

Прямо с участка мы позвонили владельцу, чтобы сообщить, что отдали документы для оценки и на следующей неделе сюда приедет оценщик. Внезапно владелец сообщил, что у него «очередь покупателей» и что он нам перезвонит через несколько дней.

Мы были потрясены. Доводы о том, что мы уже оплатили оценку и подали документы, которые он сам нам предоставил, не сработали. Мы притормозили оценку до выяснения обстоятельств, чтобы не потерять деньги.

Где искать генеральный план и ПЗЗ

Чтобы найти генеральный план и ПЗЗ соответствующего поселения, необходимо зайти на сайт ФГИС ТП.

На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «По территории»

Слева необходимо выбрать соответствующий субъект РФ, затем район и поселение, в котором находится земельный участок. Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня «Дони»

Здесь мы видим генеральный план и ПЗЗ

Перед нами открывается карта категорий земель Веревского сельского поселения. Справа указаны условные обозначения

Наглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов, — они выделены на карте . В то время как земельные участки, расположенные в СНТ, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и выделены

Перед нами открывается карта территориальных зон, где цветом указаны условные обозначения

На карте схематично указываются территориальные зоны. Например, желтым выделены зоны Ж-3 для застройки индивидуальными жилыми домами. А зона  — для ведения садоводства и дачных хозяйств

Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок. Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.

Мы видим, что в зоне можно строить индивидуальные жилые дома. Там можно найти ограничения по этажности, размеру самого земельного участка и другие важные характеристики для строительства

В зоне можно возводить садовые дома и жилые строения. В связи с тем, что данные земельные участки находятся на землях сельхозназначения, под программу сельской ипотеки они не подпадают, но строительство не запрещено

Требования к земельному участку для сельской ипотеки

Земельный участок должен был расположен на территории населенного пункта, который включен в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. Список населенных пунктов утверждает правительство каждого региона. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе, так что повторяться я не буду.

Если вы все проверили и ваш участок территориально подпадает под программу, дальше нужно определиться с его характеристиками. О конкретном земельном участке необходимо знать следующее:

• К какой категории земель он относится.
• Какой у него вид разрешенного использования.

Объясню, как это выяснить.

Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.

Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к двум категориям: землям населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. На остальных землях построить дом тоже можно, но оформить его как дом для проживания не получится.

Кроме категории земли необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка. Так можно понять, что можно делать на данном участке, а что нельзя. Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.

Идеальный вариант для сельской ипотеки:

• Земельный участок находится в границах населенного пункта, попадающего под сельскую ипотеку.
• Категория земель — земли населенных пунктов.
• Вид разрешенного использования — для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому эти земли под программу сельской ипотеки не подпадут.

Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для данного муниципального образования.

Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что считается сельской местностью

Для сельской ипотеки подходят такие населенные пункты:

• Сельский населенный пункт, то есть село, деревня, хутор, станица, аул, кишлак.
• Рабочий поселок.
• Поселок городского типа.
• Малые города с населением до 30 тысяч человек, если в регионе их включили в программу развития.

Важное ограничение: Москва, Московская область и Санкт-Петербург не участвуют в программе. Если поселок находится в границах этих регионов, сельская ипотека там не работает.

В России много городов с частным сектором, но купить там дом по этой программе нельзя. Принадлежность к подходящим сельским территориям лучше уточнять в банке, чтобы не получилось, что вы потратили время на поиск дома или уже купили участок, а кредит не дали. По программе семейной ипотеки или господдержки для многодетных ограничений по территории нет.

Какой будет льготная ставка

По программе сельской ипотеки можно взять кредит по ставке от 0,1 до 3% годовых.

Суть субсидии в том, что государство возместит банку проценты, равные ключевой ставке ЦБ. В ноябре 2020 года она составляет 4,25%. Окончательная ставка зависит от банка. Если по семейной и дальневосточной ипотеке она фиксированная — 6 и 2%, то для села она зависит от условий банка и его обычной ставки для таких кредитов.

Государство установило только диапазон для ставки. То есть выше 3% по этой программе она быть не может. И это точно гораздо ниже, чем обычные кредиты на покупку и строительство домов.

Россельхозбанк возобновил приём заявок на сельскую ипотеку по новым условиям

22 апреля 2022

Россельхозбанк с 22 апреля принимает заявки на сельскую ипотеку. Льготная ставка сохранена: клиенты могут приобрести жильё в сельской местности с помощью кредита под 3%. Теперь сельская ипотека может быть направлена только на индивидуальное строительство жилья (ИЖС) и покупку готового загородного дома. С весны 2020 года Россельхозбанк выдал 123,1 млрд рублей сельской ипотеки, что помогло улучшить условия проживания более чем 63 тысячам российских семей. Программа возобновлена после выделения субсидий Министерства сельского хозяйства.

Цели использования кредита скорректированы: теперь сельскую ипотеку можно брать либо на ИЖС, либо на покупку уже готового загородного дома с участком. При этом, если дом с участком приобретается у физического лица, то объект должен быть не старше 5 лет. В случае покупки у юридического лица этот срок не должен превышать 3 года. Также отменено требование по обязательной газификации. Появилось новое условие: требуется постоянная регистрация в приобретенном объекте, которую надо подтверждать не чаще чем 1 раз в 3 месяца.

«Сельская ипотека уже принесла пользу десяткам тысяч наших соотечественников, позволила приобрести просторную жилплощадь в экологически благоприятной местности. Среди наших заёмщиков много молодых семей, для которых это первое собственное жильё. Для них комфортная ставка – особенный плюс. И мы рады, что льготная программа продолжается. Ждём высокий спрос и готовы к нему. Для удобства клиентов работает наш сервис Своё Село, где можно найти дом, участок, рассчитать стоимость строительных работ, подобрать проекты придомовых построек и т.д.», – прокомментировала руководитель розничного направления Россельхозбанка Светлана Вишнякова.

Сельская ипотека реализуется в составе программы «Комплексное развитие сельских территорий». Заёмщиком могут стать россияне возрастом от 21 до 75 лет. Средства можно направить на приобретение жилья в сельской местности, то есть в населённых пунктах с населением не более 30 тысяч человек. Минимальный размер кредита – 100 тысяч рублей, выдаётся он максимум на 25 лет. В Ленинградской области, в регионах Дальневосточного федерального округа и в Ямало-Ненецком автономном округе максимальный размер сельской ипотеки составляет 5 млн рублей, в других регионах – 3 млн рублей. Сельская ипотека пока недоступна в Московской области.

За время реализации программы популярнее всего сельская ипотека оказалась в Башкортостане. В первую пятёрку также вошли Новосибирская область, Ленинградская область, Татарстан и Удмуртская Республика.

Рейтинг регионов по объёму выдачи сельской ипотеки с начала реализации

В разрезе федеральных округов наибольший спрос на сельскую ипотеку отмечен в Приволжском федеральном округе: выдано 37,7 млрд рублей, или 31% от общего объёма. На втором месте – Центральный федеральный округ – 25,4 млрд рублей (21%), третье место занял Сибирский – 22,8 млрд рублей (18%). На остальные 5 федеральных округов совокупно приходится 37,3 млрд рублей (30%).

Средний возраст заёмщика по программе сельской ипотеки – 38 лет. Наибольшая доля от общего объёма выдач пошла на приобретение дома с участком (42% средств).

Что за программа сельской ипотеки

Для загородного дома нужен прежде всего участок. Пока мы присматривались и собирали информацию, я наткнулась на сельскую ипотеку — льготную ипотечную программу при поддержке Минсельхоза. Она начала действовать весной 2020 года, но была не так широко разрекламирована, как программа дальневосточной ипотеки.

Основные условия программы сельской ипотеки:

• Недвижимость должна располагаться на сельской территории.
• Максимальная сумма кредита — 5 млн рублей для Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и  в остальных регионах РФ — до 3 млн рублей, срок — до 25 лет.
• Первоначальный взнос — от 10%.
• Когда программу запустили, по ней можно было купить и квартиру, а в 2023 году — только загородную недвижимость: приобрести в готовом виде или построить самостоятельно.
• Если Минсельхоз прекращает субсидировать ипотеку, то процентная ставка автоматически увеличивается на процент, не превышающий ключевую ставку на момент окончания субсидирования. Или станет 11,5%, если заемщик нарушил условия договора, например не построил дом в течение двух лет.

Последний пункт не афишируют и даже могут не сказать о нем заемщикам, но в кредитном договоре он есть. На сайте он прописан общей завуалированной фразой: «В случае несвоевременной оплаты или нарушения цели использования кредита льготная ставка переходит в стандартную — 11,5%».

Сельская ипотека — это целевой кредит в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Банк переводит деньги собственнику земли и подрядчику по строительству. Перед этим заемщик должен отдать первоначальный взнос и предоставить банку чеки и расписки. Заемщик вообще не видит живые деньги, поэтому использовать их не по назначению невозможно.

Мы вновь поверили, что все получится быстро, и отправились в банк для консультации. Нам распечатали список населенных пунктов, которые подходят под программу, презентацию с условиями и требованиями — и отправили искать участок.

Сейчас в помощь тем, кто хочет оформить сельскую ипотеку, есть сервис «Свое жилье», где можно проверить, выбранный вами населенный пункт под эту программу. Мы при поиске пользовались предоставленным банком списком территорий.

Сервис, где можно проверить, нужный населенный пункт под сельскую ипотеку, очень облегчил жизнь. Без него приходилось проверять участки вручную по картам и смотреть внимательно на границы

Также нужно проверить назначение земли. Подойдут только участки, на которых можно строить жилой дом на законных основаниях. Участок не может находиться в зоне с особыми условиями использования территорий, например природоохранной.

Еще нас предупредили, что по программе сельской ипотеки своими силами строить дом нельзя. Самостоятельно выбрать подрядчиков тоже не получится. Нужно найти компанию из списка подрядных организаций, которые аккредитовал банк, в нашем случае — «Россельхозбанк».

По такой программе работают и другие банки. Их список регулярно расширяется. Но когда выделенный лимит заканчивается, банки приостанавливают прием заявок на сельскую ипотеку — лучше сразу уточнить это в банке. А еще — работает ли он с программой строительства дома, так как некоторые выдают сельскую ипотеку только на покупку готового объекта.

Банк оплачивает участок и строительство тремя траншами:

• Стоимость участка и аванс подрядчику в размере 30%.
• Еще 30% подрядчику по факту возведения фундамента.
• Оставшиеся 40%, когда строительство будет завершено и стороны подпишут акты

Как мы искали участок

В марте 2020 года мы начали искать участок на сайте «Фарпост». С новыми вводными выбор очень сузился: подходящим для нас оказался только район полуострова Этот район находится близко к Владивостоку, где мы работаем и живем сейчас, но считается сельской местностью.

Основных требований банка к участку было два:

• Расположен в сельской местности.
• Разрешенный вид использования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Дорога от поселка, где мы смотрели участок, до офиса занимает 20 минут на автомобиле

Мы выбрали несколько участков и начали обзванивать владельцев. Первый человек отказался сам показывать участок, но нарисовал схему и ориентиры, чтобы мы могли посмотреть самостоятельно. Мы приехали и увидели болотистую низину, где слышно трассу. Рядом находился ручей, который, очевидно, заливал участок в дождливую погоду и во время паводков. Мы отмели этот вариант.

Второй участок был недалеко от первого, но площадь его была в два раза меньше, а стоил он на 600 000  дороже. Мы посмотрели его без предварительного звонка хозяину, хотя меня очень смущала и цена, и площадь. Участок мы быстро нашли по карте и  поняли: это он, «тот самый». Хоть он и был с приличным уклоном, с него открывался шикарный вид на море, который затмил все недостатки.

Мы позвонили владельцу. Выяснилось, что если мы хотим оплатить участок по безналичному расчету, то должны будем заплатить на 13% больше. Продавец пояснил, что с наличными он  указать, что участок стоит 1 млн рублей, и так избежать подоходного налога. Но по безналу занизить стоимость участка не получится, поэтому мы должны будем компенсировать ему налог. Сам участок стоил 1 778 000 , с налогом сумма увеличилась до 2 044 000 .

Городского водопровода и канализации на участке не было, но столб с проводами стоял — нам нужно было только приобрести щиток. К участку вела грунтовка, ближайший магазин находился в соседнем поселке в четырех километрах от нашего.

Фото участка 15 марта 2020 года

Как мы в третий раз подавали заявку на сельскую ипотеку

В двадцатых числах сентября мы подали третью заявку и договорились с мужем, что это последняя попытка. Некомпетентность и несобранность людей, с которыми приходилось контактировать, поражала. Мы вновь принесли все документы, и нам назначили новенького сотрудника. Было ощущение, что нам не хотят отказывать, но при этом делают все, чтобы у нас не вышло.

Новый сотрудник заявил, что указывать доход супруга не нужно, раз он не подтвержден документально. Хотя в предыдущей заявке мы указали, что муж работает и получает 50 000 . Конечно, в итоге нам пришло предварительное одобрение ипотеки на меньшую сумму: если не указывать, что созаемщик работает, пусть и неофициально, доход основного заемщика автоматически в нашем банке делится пополам, а допустимый ежемесячный платеж по кредиту уменьшается.

После этой ситуации нам вновь поменяли менеджера. Мы взяли его личный телефон и все вопросы дальше решали через мессенджеры. К нашей заявке подключился и руководитель отдела — человек, который лучше всех в банке разбирается в сельской ипотеке.

Последнюю заявку нам одобрили 12 октября 2020 года.

Выберите необходимую жилищную программу

• Ипотека для молодой семьи
• Ипотека многодетным семьям

В 2023-м году в России действует достаточно много жилищных программ с разными условиями. Для участия в одних требуется определенное имущественное положение (необходимость улучшить жилищные условия), для других – желание переехать (дальневосточная ипотека), для третьих – только деньги на первоначальный взнос и подтверждение доходов.

– Сейчас на территории России действует государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Рассчитана она на 2018-2025 годы, так что сейчас в самом разгаре, – рассказал вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников. – Она уже включает в себя несколько подпрограмм и проектов. Сюда входят и выплаты молодым семьям на улучшение жилищных условий, и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, и мероприятия по поддержке вынужденных переселенцев, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС и многое другое.

Ниже мы расскажем коротко о каждой программе, чтобы вы могли выбрать наиболее подходящую. Кроме того, можно обратиться в банк – этого этапа все равно не избежать. Не стесняйтесь спросить у менеджера, который будет вами заниматься, какие есть варианты облегчить ипотечную участь с помощью государства.

Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка

Есть несколько способов.

Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вбейте кадастровый номер земельного участка. Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.

Вбив кадастровый номер земельного участка, слева можно увидеть категорию земли, а также вид разрешенного использования. Категория земель сельхозназначения для сельской ипотеки не подходит

Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Подходит для строительства по программе сельской ипотеки

Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Участок подошел бы для строительства по программе сельской ипотеки, если бы находился в населенном пункте, попавшем в перечень программы сельской ипотеки

Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.

Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.

Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, если изучить правила землепользования и застройки соответствующего поселения (ПЗЗ), в котором расположен участок.

Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.

Дальше я расскажу, где взять все эти документы.

Неудавшийся первый проект дома

Следом за оценкой мы определились со строительной фирмой — выбор был небольшой, в списке банка на тот момент было всего пять подрядчиков. Мы остановились на тех, у кого было несколько отзывов, приличный сайт и активная страница в «Инстаграме». В конце июня мы отправились на встречу в офис компании.

Их офис располагался в построенном доме, что вдохновляло. На первых переговорах мы обозначили свои цели, задачи и возможности:

• Строимся по сельской ипотеке. Для подрядчика летом 2020 года это означало, что все строительные работы оплачиваются по факту их выполнения: то есть застройщик должен строить за свой счет, а потом получать «компенсацию».
• Первоначальный взнос у нас минимальный — 10%, то есть 555 500 .
• Нужно построить дом максимум за два года.
• Стоимость — 3 млн рублей.
• Дом без внутренней отделки, но с окнами, крышей и заведенными в дом коммуникациями.

Активная страница в «Инстаграме» нас привлекла, но, как оказалось, она не гарантировала честное отношение

Менеджер уверил, что нам хватит денег на каркасный дом на свайном фундаменте площадью 96 м² и что они уже знают, как оформляются документы по сельской ипотеке, поэтому проблем не будет.

Через несколько дней после встречи нам прислали вариант сметы, в которой не было планировки дома. Еще тогда мы должны были задать себе вопрос, как они составили смету и все посчитали без планировки. Но интуиция нас подвела.

Через день нам скинули варианты планировки — они нам не подходили. Ранее мы не обсуждали с менеджером планировку, поэтому нам предложили типовой проект под запрашиваемую площадь и просчитали его в каркасном исполнении.

До 8 июля мы с менеджером перекидывались вариантами и пришли к выводу, что нужен индивидуальный проект, чтобы дом полностью соответствовал нашему образу жизни. Но начинать проектирование решили после того, как участок одобрят юристы банка, чтобы не делать лишнюю работу и не переплачивать.

Участок прошел проверку, поэтому 29 июля мы встретились с проектировщиком и пояснили свои запросы:

• Два этажа.
• Два санузла — на первом и втором этажах.
• Спальня с гардеробной и балконом, чтобы смотреть на море.
• Детская для будущего ребенка.
• Кухонная зона, совмещенная со столовой.
• Зона отдыха (зал) с диваном и ТВ.
• Маленький кабинет.
• Терраса.
• Большие окна, чтобы было много света.

Чтобы сориентироваться, мы опирались на планировки из интернета, а внешним видом домов вдохновлялись в «Пинтересте».

Встреча с проектировщиком прошла очень хорошо: он рассказал о нюансах и предложил идеи. После встречи мы заключили договор на проектные работы. Стоимость проекта дома по договору составила 33 600 . Чтобы работа по проектированию началась, нужно было заплатить 50% от общей стоимости проекта — 16 800 .

Для общения с проектировщиком и обсуждения прочих деталей менеджер подрядчика создала группу в «Вотсапе». Первые два варианта планировки мы получили уже через неделю — 6 августа. Нужно было выбрать один основной, чтобы дальше корректировать его и делать 3D. Пришлось встретиться еще раз: корректировок и вопросов было много.

15 августа мы получили первый вариант готового проекта.

Лучше распечатать проект, чтобы делать на нем пометки. Это экономит время — ваше и проектировщика. Он сразу увидит, что вас не устраивает. На словах понять бывает тяжело

После разработки индивидуального проекта дома у нас начались проблемы с компанией, а точнее с нашим менеджером. По правилам компании смету составляют только после уплаты оставшихся 50%. Менеджер перепутала наши документы и заявила, что в качестве предоплаты мы должны внести больше, чем есть на самом деле, — не 16 800 , а 25 000 . У нас сохранились договор и чек, поэтому проблему решили. Но это отняло целый день.

Когда мы все оплатили, менеджер должна была составить смету строительства. Причем для банка конечная сумма в смете должна сходиться до рубля, в нашем случае на тот момент это было 2 960 000 . Смета может быть оторвана от реальности, настоящие цены на стройку никто не проверяет. Главное — смета должна содержать все требуемые банком пункты: фундамент, стены, окна, кровлю, двери, коммуникации и отделку.

Несколько раз мы получали неверные сметы: сумма была то больше, то меньше, то содержала отопление и септик, то нет. После нескольких неудачных попыток менеджера составить подходящую для банка смету мы отправились в офис, чтобы поговорить с вышестоящим руководством.

Директор, с которым нам довелось поговорить, выслушал все наши претензии к менеджеру, записал, а после сообщил, что они не смогут построить нам дом без личных средств, так как первоначального взноса не хватит даже на подготовку участка и установку фундамента. А свои деньги они вкладывать не собираются. Но отказываться от дальнейшей работы с нами не стал и загадочно сказал: «Попробуем». Почему и зачем — мы не знаем до сих пор. Может, мнимой клиентоориентированности, а может, понадеялся на русский авось.

менеджер смогла составить смету со всеми пунктами и подходящей суммой. В итоге всей этой тягомотины мы только 25 августа отдали смету и проект в банк на проверку. Но времени не хватило, и наша одобренная заявка на ипотеку сгорела.

Как проходила сделка

Сделку назначили на 21 декабря 2020 года. Перед этим мы должны были отдать первоначальный взнос, а после с продавцом участка подать заявление на перерегистрацию. От лица продавца в сделке выступал сын по доверенности.

Все должно было пройти так:

• Мы платим подрядчику его часть первоначального взноса — 355 556  и подписываем договор подряда и смету.
• Приезжаем в банк вместе с продавцом участка. Там отдаем его часть первоначального взноса, пишем расписки и подписываем договор Копии этих документов остаются в банке.
• Едем с собственником в МФЦ, подаем заявление на переоформление участка на нас с мужем.
• Когда участок переоформят, мы забираем документы в МФЦ, отвозим их в банк — это доказательство, что сделка с продавцом состоялась.
• Только после этого нам выдают кредит. Мы подписываем допсоглашение к кредитному договору с новым графиком платежей, а также покупаем навязанную страховку, чтобы не упустить участок.
• Далее банк переводит 1,8 млн рублей собственнику и аванс подрядчику.

Дальше расскажу, как все это происходило на самом деле.

По мнению банка, стоимость участка по документам составляла 2 млн рублей, наш первоначальный взнос собственнику состоял из трех частей:

• Официальная сумма по документам банка — 200 000 . Это 10% от 2 000 000 .
• Подоходный налог, который собственник участка уплатит с 2 000 000 , — 260 000 .
• Доплата за реальную стоимость участка — 297 700 .

Итого: 757 700  и две расписки. Первая — на 200 000 , ее копию мы отдали в банк. Вторая — на 557 700 , в которую вошел подоходный налог собственника и доплата реальной стоимости участка. Она банку не нужна и нигде не фигурирует.

21 декабря 2020 года мы подписали договор участка и кредитный договор, заплатили пошлину за переоформление собственности на участок — 350  на двоих — и подали документы в МФЦ.

Кредитный договор, где указана ставка

Доработка проекта

Мы связались с проектировщиком, который делал первый проект дома, напрямую. Он согласился доработать проект без посредников. За эти доработки мы заплатили 23 000 .

11 ноября 2020 года мы получили наш «настоящий» проект уже из 20 слайдов. Мы отправили его по электронной почте сотруднику банка. Банк попросил нас внести несколько небольших корректировок, пришлось заплатить за это еще 2000  проектировщику.

Все согласование проекта дома с новыми данными заняло у нас пять дней.

Список доработок, который нам прислали сначала, — все эти пункты должны содержать и проект, и смета

Титульный лист проекта с внешним видом будущего дома

Планировка дома по этажам

План плиты фундамента

Схема проходки инженерных сетей

План стропильной системы, который был одной из последних доработок

Общие данные, где обязательно нужно было указать именно жилую площадь, помимо общей и полезной

Оцените, пожалуйста, удовлетворенность пользования сайтом

Понятность изложения информации на сайте

Удобство и простота навигации

Дизайн сайта

Обеспечить достаточность информации по продуктам

Удобство оформления заявки на продукты

Каналы получения обратной связи по возникшим вопросам

Другое

Ваше мнение очень важно для нас

Кто может взять сельскую ипотеку

Заемщиком по этой программе может быть кто угодно: женатый мужчина, мать-одиночка, супруги без детей, семья с одним ребенком, многодетные родители. Требований к возрасту, семейному положению, месту жительства и социальному статусу нет. Если у заемщиков есть дети, они могут родиться когда угодно, а не только с 2018 года, как требуется по условиям семейной ипотеки.

Заемщики могут жить в любом регионе. Свои требования может предъявить банк при оценке рисков и платежеспособности, но ограничений именно в программе нет. Хоть программу и назвали сельской ипотекой, но жить в деревне необязательно. Это принципиальное отличие от дальневосточной ипотеки, где есть требование по поводу прописки.

Какие существуют жилищные программы

Многие программы предназначены для семей с детьми. Государство заинтересовано в том, чтобы новое поколение росло в достойных условиях, и готово помочь их обеспечить.

Другая группа жилищных программ связана с местом, где предлагает купить жилье. Дальневосточная ипотека призвана в том числе увеличить население этого стратегически важного для страны макрорегиона, а сельская ипотека – не допустить вымирания деревни. Недавно в правительстве рассказали, что готовят новый масштабный проект – полярную или арктическую ипотеку. Схема та же, что и у ее дальневосточного прообраза, только охватывает северные территории России: от Мурманской области до Красноярской.

Наконец, есть жилищные программы, которые призваны убить одним выстрелом даже не двух, а трех зайцев. Например, льготная ипотека для семей с детьми под 6,5% или для всех на новостройку под 7% позволяет людям купить по невиданным ставкам собственное жилье, поддерживает строительную отрасль в тяжелые коронавирусные времена и позволяет заработать банкам.

«Семейная ипотека»

Если у вас с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 родился ребенок (не важно какой по счету), вы можете претендовать на выгодное предложение от государства – ипотеку под 6%. Эта же программа рассчитана на семьи, где появился на свет ребенок-инвалид. Сама жилищная программа «Семейная ипотека» рассчитана до 31 декабря 2023 года для семей с одним и более детьми и до конца 2027 года для семей с ребенком-инвалидом.

Деньги дадут максимум на 30 лет, а собственный взнос заемщика должен составлять не меньше 15% от стоимости квартиры. Купить можно жилье на первичном рынке у юридического лица, строящиеся квадратные метры по договору долевого участия или дом с земельным участком. Максимальная сумма кредита – 6 млн рублей. Исключение составляют Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградские области, где верхняя планка установлена на уровне 12 млн.

Особые условия программы предусмотрены для жителей Дальневосточного федерального округа. Там ставка будет еще ниже – не больше 5%. А купить можно и жилье на вторичном рынке, но только на селе.

«Сельская ипотека»

Самые низкие проценты могут получить те, кто решил перебраться в деревню. Всего 3%, причем это максимум. В зависимости от региона и банка ставка может опуститься до 0,1%. Другие условия тоже заметно мягче, чем в остальных программах. Например, первоначальный взнос из собственных денег может составлять всего 10%. А купить можно примерно что угодно: хоть квартиру, хоть дом, хоть новую, хоть вторичку, хоть землю и построить на ней дом. Можно даже взять кредит на доведение до ума уже начатой стройки.

Главное, чтобы приобретаемое жилье находилось в сельской местности. Причем по этой программе не получится купить жилье в Москве, Санкт-Петербурге или Московской области.

Объемы кредитования на человека небольшие. Максимум 5 млн рублей для Ленинградской области, Ямало-Ненецкого АО и Дальневосточного федерального округа. Для остальных регионов – 3 млн.

Молодая семья

Молодой считается та ячейка общества, где обоим супругам не больше 35 лет. Наличие детей здесь не обязательно, но если они есть, субсидия будет больше. Подчеркнем, что это именно субсидия, а не льготный кредит или что-то в этом духе. То есть деньги возвращать не придется.

С одной стороны, для участия в программе семья должна нуждаться в улучшении жилищных условий. Это значит, что ни у одного из супругов нет своего жилья или, например, чьи-то родители не живут в просторном доме. Если семья живет в аварийном доме или на одного человека приходится площадь меньше установленной социальной нормы (может быть разной в разных городах, к примеру, в Москве – 10 кв. м.), она может рассчитывать на помощь.

С другой стороны, семья должна иметь доход, который позволит выплачивать ипотеку. Субсидия покроет 30% или 35% стоимости жилья, остальное придется гасить самим. Если в семье нет детей, дадут 30% расчетной стоимости квартиры. Если есть хотя бы один ребенок – 35%.

Желающих получить деньги много, и их на всех не хватает. В год субсидии получают несколько сотен семей, что в масштабах целой страны совсем не много. Чем раньше вы подадите документы, тем лучше. Ждать денег можно и год, и два, и больше. Если за это время кому-то из супругов исполнится 36 лет, претендовать на помощь пара уже не сможет.

Прогноз цен на новостройки

После обрушения цен на нефть и последующего резкого роста курса доллара многие аналитики начали прогнозировать неминуемое падение цен на новостройки

Льготная ипотека под 6,5%

Это одна из антикризисных мер властей в период коронавируса. Нужно было поддержать спрос, и была объявлена невиданная до этого программа льготной ипотеки. Условия для людей очень привлекательные – всего 7% на весь срок кредита. Поначалу были шероховатости, но сейчас механизм отлажен. И даже дополнительных денег на программу выделили, потому что сумму, на которую власти рассчитывали изначально, расхватали очень быстро.

Есть несколько важных ограничений. Первоначальный взнос – не меньше 20%. Ипотеку дадут только на первичное жилье: либо в строящемся доме, либо в готовом, но от застройщика. И хотя к заемщикам никаких требований по возрасту, семейному или имущественному положению нет, установлена верхняя планка для жилья, которое можно по этой программе купить. Максимальная сумма для всех регионов – 3 млн рублей (даже в Москве и Санкт-Петербурге!). Окончательно решение о предоставлении кредита принимает банк.

Погашение ипотеки для многодетных семей

Государство готово помочь погасить жилищный заем семьям с тремя или больше детьми – на это одна ячейка общества вправе получить до 450 тысяч рублей. Не такая уж маленькая сумма, особенно в небольших городах.

Главное условие – третий или последующий ребенок в семье должен появиться на свет в период с 1 января 2019-го по 31 декабря 2022-го. При этом неважно, сколько лет старшему ребенку. У семьи уже должен быть оформлен ипотечный кредит, причем крайний срок для этой процедуры в правилах программы обозначен четко – 1 июля 2023 года. Важно, что деньги на руки родителям никто не выдает: государственная компания ДОМ.РФ переведет их кредитору в счет погашения долга. Если остаток по кредиту меньше этой суммы, разницу никто наличными не отдаст.

Дальневосточная ипотека

Желающим перебраться на Дальний восток, а также местным жителям, государство предоставляет возможность купить жилье под 2%. Ипотеку дадут молодым семьям, где обоим супругам не больше 35 лет включительно или людям того же возраста без штампа в паспорте, но с несовершеннолетним ребенком. Также имеют право на льготный кредит участники программы «Дальневосточный гектар».

Купить можно новое жилье, на вторичном рынке – только на территории сельских поселений. Нужно быть готовым выложить 20% первоначального взноса. Максимальный размер займа – 6 млн рублей.

Военная ипотека

Семьям военнослужащих государство помогает с покупкой жилья. Причем эта программа заметно отличается от всех перечисленных.

Большинство военных становятся участниками накопительно-ипотечной системы. Им открывают специальный счет, куда государство ежегодно переводит определенную сумму. В 2022-м это 299 081 рубль. Каждый год сумму пересчитывают, исходя из инфляции. Через три года службы человек может использовать эти деньги в качестве первоначального взноса по ипотеке. Причем пока он остается военнослужащим, платить по кредиту будет государство.

Популярные вопросы и ответы

Что будет, если участник жилищной программы не сможет платить по ипотеке?

– Вне зависимости от того, в рамках какой программы был заключен договор, все последствия нарушения заемщиком своих обязательств прописаны в договоре ипотеки, – отмечает Владимир Масленников из QBF.

Нужна ли страховка, если покупаешь квартиру по жилищной программе?

– По закону обязательно только страхование залога, то есть самого объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку. А вот страхование жизни самого заемщика не обязательно, но оно влияет на процент, под который банк согласует выдачу кредита, – объясняет руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития Анна Севостьянова. – Если страховки нет, для банка это дополнительные риски, которые он компенсирует, повышая процент.

Как сэкономить на страховке?

Директор по правовым вопросам сервиса Страховка.ру Антон Алферов дает несколько советов.

Ипотечное страхование возможно только в аккредитованных вашим банком компаниях. Можно сравнить их предложения и выбрать самое выгодное.

Уберите лишние риски из полиса. Страхуйте только то, что требует банк. Не всегда нужна страховка, например, на случай временной нетрудоспособности, а в базовом полисе она будет. Этот пункт можно исключить и за счет этого сэкономить.

Просите скидку за длительную страховку. Многие страховщики готовы оформить полис хоть на весь срок ипотеки. Больше того, они делают хорошие скидки, но чаще всего, если оплатить всю страховую премию разом.

Пересчитайте страховую сумму. Ипотечное страхование жизни и здоровья завязано на остаток по кредиту. Если вы частично погасили ипотеку досрочно, стоит обратиться к страховщику, который снизит размер страховой премии на будущий год.

Можно ли принять участие сразу в нескольких жилищных программах?

– Количество ипотечных договоров, которые может оформлять семья – не ограничено. И если финансовые возможности семьи позволяют, можно принять участие сразу в нескольких ипотечных программах, – комментирует Анна Севостьянова.

Можно ли дважды воспользоваться одной и той же программой?

– Правительство не ограничивает количество ипотечных договоров, которые можно оформлять одной семье, подходящей под условия льготной ипотечной программы. Главное, чтобы заявители были платежеспособны и подходили под условия предоставления таких кредитов, – говорит Севостьянова.

Впрочем, не для всех программ это справедливо. Если хотите взять кредит – пожалуйста, но доплачивать 450 тысяч за ипотеку государство будет только один раз.

Ипотека в России

Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье, постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека и стоит ли брать ее сейчас?

Фото на обложке: shutterstock.com

А вы хотели бы воспользоваться льготной жилищной программой? Какие препятствия к этому видите? Поделитесь в комментариях

За эти восемь месяцев у банка поменялся список подрядчиков. Компании, которой мы опоздали по всем фронтам, там уже не было. Я позвонила по другому номеру из списка. Нам назначили встречу на ближайшие выходные. На встречу приехал директор, который нам очень понравился: человек-практик, строитель, который сам курирует все стройки и разбирается во всей внутренней кухне.

Мы показали ему наш «проект», состоявший из 12 слайдов. Оказалось, что это не тот проект, который нужен. У нас на руках был дизайн-проект дома без инженерных подробностей. Только от этого подрядчика мы узнали, что каркасная технология не подходит для программы сельской ипотеки. Хотя мы уже сдавали этот проект и менеджеры в банке сказали, что с ним все в порядке.

Подрядчик также развеял наши мечты о том, что на все хватит 5 млн рублей. Он честно сказал, что браться за заведомо неудачную бесконечную стройку не будет, — а в нашей ситуации так, вероятнее всего, и .

По итогам первой встречи с подрядчиком у нас было несколько заданий:

• Уточнить в банке все нюансы о материалах и технологии строительства.
• Попросить требования банка к проекту.
• Оценить свои финансовые возможности: сколько денег сверх ипотеки мы сможем достать.

Как построить дом по программе сельской ипотеки

• Лучше всего заранее купить подходящий участок за свои средства. Так вы сэкономите деньги на компенсации налога продавцу, на оценке, а также время на согласовании и проверке участка. К  можно использовать всю ипотеку на дом.
• Если нет своих денег на участок, стоит морально подготовиться к долгому, нудному и не всегда продуктивному общению с банком. У нас весь процесс занял девять месяцев.
• Тщательно выбирайте продавца участка. Обязательно уточните при покупке участка, на него очередь, посмотрите план по развитию района, уточните про коммуникации.
• Когда выбираете подрядчика, спросите в банке, сколько согласованных, начатых и законченных строек у той компании, что вам понравилась. Это позволит трезво оценить работу организаций.
• Не связывайтесь с компаниями, которые аккредитованы, но еще не оформили ни одной сделки по сельской ипотеке: большой риск потерять драгоценное время.
• При общении с подрядчиком уточните, кто непосредственно занимается стройкой, и обговаривайте все детали с  а не оторванным от реальной стройки менеджером в офисе.
• За время одобрения сделки и согласования разных документов подготовьте финансовую подушку на непредвиденные траты. Даже если она не понадобится на этапе подписания, то точно пригодится на стройке.
• Сразу проясните момент со страховкой и не стесняйтесь обращаться к вышестоящему руководству — обязательно письменно. Как показала практика, менеджер банка может ввести в заблуждение и навязать дорогой тариф или необязательную страховку, которая не влияет на ставку.

Какое жилье можно купить по этой программе господдержки

Сельскую ипотеку можно взять только на покупку жилья в сельской местности. Это может быть квартира, дом или участок. Объект может быть уже готовым или еще строиться. Или дома может вообще не быть — а заемщик хочет его построить.

Вот общие требования к объектам:

• Покупка по договору купли-продажи или ДДУ. С 2021 года многоквартирный дом должен быть не выше пяти этажей.
• Продавец — физическое или юридическое лицо. То есть можно купить новостройку или вторичку. По семейной ипотеке — только новостройку.
• Договор с банком заключен с 1 января 2020 года. По ранее заключенным договорам господдержку получить нельзя, даже если остальные условия соблюдаются.
• Если кредит нужен на строительство дома, у заемщика должен быть земельный участок в собственности или аренде.
• Если участка нет, его можно купить — и построить на нем дом с господдержкой. Максимальный срок для работ — 2 года.
• При строительстве или достройке нужно заключить договор с подрядчиком — ИП или фирмой.
• Жилье должно быть пригодным для проживания, с коммуникациями — электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением. Если в селе есть газ, его тоже нужно подключить. Учитывайте это в расходах или проверяйте при покупке: только на газ может запросто уйти 200 тысяч рублей.
• Площадь жилья должна быть не меньше учетной нормы на каждого члена семьи. Учетную норму устанавливают на местах, она может быть разной даже в пределах одного региона.

Согласование стройки с Минсельхозом

Так как программа сельской ипотеки целевая и субсидируется государством, каждая одобренная заявка должна пройти проверку в Министерстве сельского хозяйства РФ.

От нас на этом этапе требовались следующие документы:

• Все личные документы, которые подавались на заявку. Они уже были в банке, их повторно приносить не нужно.
• Оценка участка. Ее оценочная компания выслала на почту сотруднику банка.
• Документы на участок: выписка из ЕГРН, паспорт собственника, правоустанавливающий документ. Эти документы у нас были.
• Проект дома.
• Договор подряда.
• Смета.
• Одобрение всех документов юристами местного филиала.

Юристы местного отделения банка согласовывали документы три недели. Только 27 июля нам позвонили и сообщили, что участок одобрен. Сотрудники банка сами должны были направить полный пакет документов вместе с проектом дома, сметой и договором подряда в Минсельхоз. Поэтому мы приступили к проектированию и переговорам с подрядчиками.

В каких банках можно взять сельскую ипотеку

Такую ипотеку может выдать не любой банк. К кредиторам много требований, а деньги между ними распределяют на основании заявок. Информация об этой программе есть на сайтах Россельхозбанка и Сбербанка. Но Сбербанк заявки не принимает, так как исчерпал лимит выделенных средств.

Нельзя заставить банк выдать кредит именно под 0,1% — и вообще участвовать в этой программе. А если программа в банке работает, не факт, что он выдаст кредит конкретному заемщику.

Сколько денег и на какой срок дадут

В программе сельской ипотеки есть отдельные лимиты по сумме кредита и сроку ипотеки:

• Максимальная сумма для Дальнего Востока, Ямало-Ненецкого автономного округа и Ленинградской области — 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей.
• Срок действия договора — до 25 лет.

Чтобы получить господдержку, нужно иметь деньги на первоначальный взнос — минимум 10% от стоимости жилья. В эту сумму может входить материнский капитал.

В программе сельской ипотеки можно участвовать только один раз. Такое условие действует и для дальневосточной ипотеки. А вот семейную ипотеку можно брать для покупки нескольких квартир: там нет ограничения по количеству кредитов и объектов.

Завершение сделки

12 января 2021 года пришла заветная смс от МФЦ, что документы готовы. Теперь участок стал официально нашим!

С этими документами на следующий день мы направились в банк. Теперь банку нужно было оформить страховку, открыть аккредитив, рассчитаться окончательно с собственником и перечислить аванс застройщику.

Аккредитив — это поручение от нас банку выплатить деньги, когда собственник и подрядчик выполнят свои обязательства. В нашем случае аккредитив открыт на два года — по условиям ипотеки строительство нужно закончить за два года, поэтому и аккредитив открыт на это время. Стоимость аккредитива — 3000 .

К кредитному договору мы подписали дополнительное соглашение с новым графиком платежей. В этот же день нам открыли в банке счет, на который перечислили наш ипотечный кредит, также мы оплатили навязанную страховку. Чтобы выплачивать ипотеку, нам оформили неименную банковскую карту для погашения кредита и рассказали, как пользоваться приложением.

В  день перечислили оставшиеся 1 800 000  продавцу, а 18 января 2021 года — 30% аванса подрядчику, 960 000 .

Потратили на оформление сельской ипотеки 72 950

Пошлина на перерегистрацию участка

К этим тратам можно прибавить еще первую страховку, которая стоила 59 400 . И хотя потом мы вернули эти деньги, в  момент у нас было две страховки, на которые пришлось потратиться.

Допсоглашение и первая страница графика платежей

Договор страхования жизни в АО СК  Он оформлен только на меня, так как и доход подтверждала тоже только я. Потом мы его аннулировали, все оформили в другой страховой, а за этот вернули деньги